F A T T O

Con due ricorsi, contrassegnati rispettivamente con il n. 15596/95 e con il n. 16012/95, viene impugnata dalla Società FASAMA r.l. e MA.SA.FA. r.l., e dal sig. CONTASTI Angelo la disposizione dirigenziale n. 1396 adottata in data 11.9.1995 dal Dirigente Superiore della XIX Circoscrizione del Comune di Roma con la quale si contesta alla FASAMA srl (quale lottizzatore) ed alla MASAFA srl ed a CONTASTI Angelo (quali lottisti), in relazione all’atto di compravendita del terreno (di proprietà della prima sito in Roma alla via del Quartaccio snc), la realizzazione di una lottizzazione abusiva in violazione dell’art. 18 della legge n. 47/1985.

Avverso la impugnata determinazione dirigenziale che ha ritenuto la sussistenza di una lottizzazione abusiva vengono dedotte nei due distinti ricorsi, censure pressoché analoghe che possono sintetizzarsi nei seguenti motivi:

I) violazione dell’art. 18 legge 47/85 – Eccesso di potere per difetto di presupposti, motivazione omessa perplessa e contraddittoria, travisamento dei fatti.

Poiché il Comune di Roma contesta la sussistenza di una lottizzazione abusiva di tipo negoziale, nella assenza di alcuna opera o di altra attività edilizia finalizzata all’attività edificatoria, sulla base dell’unico presupposto della vendita frazionata di un terreno con vincolo di destinazione agricola (zona H2) in favore di due soggetti distinti, rilevano gli istanti che la vendita di un terreno a due distinti soggetti, compratori di quote distinte dell’unico originario appezzamento, non costituisce di per sé l’illecito urbanistico di una lottizzazione abusiva negoziale senza la sussistenza di quegli elementi che denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio.

Invece, il provvedimento impugnato desume l’esistenza della lottizzazione dal solo fatto che il terreno è stato frazionato e venduto in due lotti, senza alcuna considerazione o motivazione su:

a) le caratteristiche dei lotti e la loro dimensione in relazione alla natura del terreno;

b) il numero, l’ubicazione e l’eventuale previsione di opere di urbanizzazione;

c) la relazione tra dette caratteristiche “oggettive” ed i connotati distintivi dal punto di vista soggettivo degli acquirenti;

d) la “non equivocità” della destinazione a scopo edificatorio.

Rilevano inoltre la assoluta erroneità e mancanza del presupposto poiché il terreno di mq. 2.290 non era edificabile, ed inoltre, come rileva la ricorrente Soc. FASAMA, la conformazione del terreno, in forte pendio, escludeva ogni possibilità edificatoria.

Si deduce anche la esistenza di una equivocità nella motivazione atteso che l’atto di compravendita è stato stipulato nel mese di giugno del 1994 (precisamente il 24.6.1994) mentre il provvedimento sanzionatorio è stato adottato ad oltre un anno di distanza (segnatamente l’11.9.1995), senza che nel lungo arco di tempo intercorso tra i due termini sopra illustrati sia stata svolta o contestata alcuna attività anche astrattamente idonea a far ritenere comprovata la conclusione cui è pervenuto il Comune.

Vengono altresì dedotte le seguenti ulteriori censure:

II) Incompetenza del Dirigente superiore della XIX Circoscrizione, poiché le attribuzioni in tale attività provvedimentale, è dalla legge riservata esclusivamente al Sindaco.

III) Violazione dell’art. 7 della legge 241/90 per non essere state rispettate, con riferimento allo svolgimento del procedimento amministrativo di cui trattasi, le disposizioni dalla stessa legge, previste per fornire apposite controdeduzioni da parte dell’interessato sulla ipotesi di illecito contestato.

Il contraddittorio è stato istituito nei confronti del Comune di Roma che, costituitosi in giudizio, sostiene nella propria memoria di difesa la infondatezza delle censure svolte dai ricorrenti.

Alla udienza del 17 febbraio 2000 i due ricorsi sono passati in decisione.

I due ricorsi possono essere riuniti per ragioni di connessione.

Con il primo degli stessi (contrassegnato con il n. 15596/95) e con il secondo (contrassegnato con il n. 16012/95) viene infatti impugnata la stessa determinazione del Dirigente Superiore della XIX Circoscrizione del Comune di Roma n. 1396 dell’11.9.1995 con cui si contesta alla soc. FASAMA r.l. (quale lottizzatore) ed alla soc. MASAFA r.l. ed al Sig. Contasti Angelo (quali lottisti) la realizzazione di una lottizzazione abusiva attraverso un atto notarile di compravendita di parti di un terreno, in violazione dell’art. 18 della legge n. 47/1985.

Va preliminarmente disattesa la censura di incompetenza del Dirigente Superiore della 19^ Circoscrizione del Comune di Roma ad adottare il provvedimento impugnato che secondo quanto sostengono i ricorrenti, avendo ad oggetto un intervento diretto a reprimere una abusiva lottizzazione, rientrerebbe nella attribuzione del Sindaco.

Va infatti osservato che sin dalla emanazione del nuovo ordinamento dei Comuni stabilito con la legge n. 142/1990 (cui di recente ha fatto seguito la legge n. 127/1997) che ha distinto le attribuzioni degli organi elettivi del Comune, chiamati ad effettuare le scelte di indirizzo politico e quelle dei dirigenti comunali, cui spetta la adozione di tutti i provvedimenti con cui si realizzano, nell’ambito delle rispettive competenze di settore, i fini istituzionali dell’ente, come pure con la emissione dello Statuto del Comune di Roma approvato con delibera del Consiglio Comunale del 26.9.1991, n. 316, i provvedimenti di cui trattasi, in quanto specificamente diretti alla adozione di interventi conseguenti alla rilevazione di uno scorretto uso del territorio comunale (sul quale si esercita la attività di vigilanza ad opera del Comune) in quanto contrastante con la sua destinazione urbanistica rientrano nelle competenze dei dirigenti.

Stante la rilevata legittimità degli interventi dei dirigenti del Comune nella materia di cui trattasi, devono ritenersi infondate anche le censure con le quali i ricorrenti prospettano la illegittimità, negli stessi sopraindicati sensi, delle relative disposizioni (art. 27) di cui allo Statuto del Comune di Roma.

Tanto ritenuto, passando alle altre censure con le quali viene contestata nella specie la configurabilità di una lottizzazione abusiva di tipo negoziale, va preliminarmente rilevato che l’art. 18 della legge n. 47/1985 prevede come lottizzazione abusiva anche la trasformazione attuata attraverso il frazionamento e vendita (o atti equivalenti) di uno stesso terreno in lotti che per le loro caratteristiche denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopi edificatori.

Per la individuazione di tale sintomatica ed indiziaria ipotesi di lottizzazione (c.d. "negoziale") che si verifica in quanto la stipula di atti privati, di vendita o di equivalenti atti di disposizione, si traduce in una abusiva interferenza con la programmazione del territorio incidendo negativamente, attraverso un illegittimo mutamento della stessa attuato mediante atti di privata volontà negoziale, sulla destinazione all’uso del territorio autoritativamente impressa, sono stati, già in sede normativa, delineati appositi criteri rivelatori della abusiva destinazione del terreno a scopi edificatori che vengono dall’art. 18 della citata legge riferiti alle dimensioni e numero dei lotti derivati dal frazionamento in relazione alla natura del terreno ed alla sua destinazione urbanistica, alla previsione delle opere di urbanizzazione ovvero ad altri elementi genericamente riferiti agli acquirenti.

In tali casi la vicenda riconducibile alla privata negoziazione ha come risultato un pregiudizio al bene normativamente tutelato dall’art. 18 della legge n. 47/1985, costituito dalla preservazione della destinazione del territorio come programmata dai competenti pubblici poteri.

Senonchè un pregiudizio, nel senso sopraindicato, al bene normativamente tutelato dall’art. 18 della legge n. 47/1985 ed alla destinazione zonale programmata dai competenti pubblici poteri, non può considerarsi verificatosi nel caso di specie, ad opera degli interventi posti in essere attraverso la suindicata vicenda di frazionamento e vendita della originaria superficie.

Va rilevato che due degli attuali ricorrenti, in particolare il Sig. Contasti (che ha proposto il ric. n. 16012/95) e la soc. MASAFA (che ha proposto il ricorso n. 15596/95) erano già proprietari di particelle accatastate comprese nella più vasta estensione di tutti i terreni interessanti la zona di cui trattasi, sicchè la vendita eseguita dalla soc. FASAMA (anch’essa ricorrente con il ricorso n. 15596/95) in favore del sunnominato Contasti e della soc. MASAFA ha in sostanza realizzato meri ampliamenti superficiari derivati dalla somma di appezzamenti di terreno anteriormente posseduti dagli acquirenti cui si sono aggiunti quelli di cui attualmente gli stessi sono divenuti proprietari, attraverso l’atto di compravendita stipulato in data 27.6.1994.

D’altro canto una finalità di tale frazionamento e vendita dei terreni di cui trattasi per scopi illecitamente edificatori non è neppure desumibile alla stregua dei criteri previsti dalla stessa legge n. 47/1985 che impongono, tra l’altro, di riferire le caratteristiche dei pretesi lotti per edificazione alla natura dei terreni.

La conformazione geodetica di quelli di cui trattasi, situati in pendii fortemente scoscesi, non rileva una effettiva ed inequivoca attività di predisposizione degli stessi terreni come suoli destinati a ricevere una utilizzazione contrastante con la destinazione loro autoritativamente impressa in quanto diretta a finalità edificatorie.

Deve pertanto concludersi che il Comune ha ritenuto derivabile dalla attività negoziale intercorsa tra la soc. FASAMA e gli acquirenti Sig. Contasti e soc. MA.SA.FA. una lottizzazione predisposta per finalità di edificazione mentre tale conclusione non era avvalorata dalla sussistenza di elementi che designassero in modo non equivoco la predisposizione, dei suoli di cui trattasi, attraverso una negoziazione privata, per una destinazione a scopo edificatorio.

I ricorsi vanno pertanto accolti e di conseguenza l’atto impugnato va annullato.

Le spese seguono la soccombenza.

Il Tribunale Amministrativo Regionale del Lazio (Sezione Seconda Ter) pronunciando sui ricorsi indicati in epigrafe:

I) dispone la riunione dei due gravami,

II) accoglie gli stessi ricorsi e, per l’effetto, annulla l’atto impugnato.

Condanna il Comune di Roma al pagamento delle spese processuali, che liquida in complessive L. 2.000.000.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'Autorità amministrativa.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio del 17 febbraio 2000, con l'intervento dei Magistrati:

Gianni Leva Presidente

Paolo Restaino Consigliere est.

Carlo Taglienti Consigliere

Depositata il 28 febbraio 2001